Věděli jste jaká jsou úskalí darovací smlouvy oproti kupní

Při převodu vlastnického práva k nemovitosti mezi příbuznými se často zvažují obě uvedené alternativy – kupní smlouva i darovací. Výběr vhodného smluvního typu přináší různá specifika v obou případech. Které z nich je třeba vzít v úvahu, nám přiblížila Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV.

Kupní smlouva pro příbuzného
Kupní smlouvou prodávající prodává předmět koupě a zavazuje se jej převést na kupujícího a kupující předmět koupě kupuje, zavazuje se jej převzít a vyplatit prodávajícímu dohodnutou kupní cenu. Je to tedy úplatná smlouva za sjednanou cenu. V případě, že předmětem kupní smlouvy je převod vlastnického práva k nemovitosti je třeba, aby kupní smlouva obsahovala i náležitosti vyžadované katastrálním zákonem, v případě převodu bytu nebo nebytového prostoru i náležitosti podle zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor. Podrobněji jsme se jim věnovali v našem minulém článku. Častým důvodem, proč si takovou cestu příbuzní vyberou, bývá to, že nemovitost získaná koupí není započtena do dědického řízení.

Kupní cena jen „naoko“
Určení výše kupní ceny je věcí dohody smluvních stran. V praxi se hlavně mezi příbuznými běžně vyskytují situace, kdy dochází k uzavření kupní smlouvy se sjednáním kupní ceny ve výrazně nižší výši, než je tržní cena. v symbolické výši 1 euro a podobně. Zákon takové ujednání nevylučuje, avšak je třeba poukázat na to, že podle § 39 občanského zákoníku je právní úkon neplatný, jestliže: „svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází nebo se příčí dobrým mravům.“ V případě, že by tuto kupní smlouvu napadl někdo, například jiný příbuzný, mohla by být neplatná nikoli z důvodu výrazně nižší kupní ceny, ale kvůli rozporu s dobrými mravy, který by se v soudním řízení dokazoval. Rozhodovací praxe soudů to potvrzuje v rozsudcích, že ve spojitosti s dalšími okolnostmi může být smlouva posouzena jako „kolidující s dobrými mravy“.

Darovací smlouva
Darovací smlouvou dárce obdarovanému nemovitost bezúplatně přenechává a obdarovaný dar přijímá. Podstatou darovací smlouvy je tedy převod vlastnického práva bez úplaty. I darovací smlouva musí obsahovat náležitosti vyžadované příslušnými zákony.

Zastřený právní úkon se nemusí vyplatit
Při převodu nemovitostí se někdy stává, že smluvní strany sice uzavřou smlouvu označenou jako kupní smlouva, avšak jejich skutečným úmyslem je darování. V praxi se to děje například z důvodu povinnosti započtení daru získaného od zůstavitele v dědickém řízení, o kterém píšeme níže. Podle § 37 občanského zákoníku musí být právní úkon vykonán svobodně, vážně, určitě, srozumitelně, jinak je neplatný. Pokud by byla kupní smlouva uzavřena (simulovaný právní úkon), aby zastřela jiný právní úkon – darovací smlouvu (disimulovaný právní úkon), došlo by k rozporu vůle s projevem, což by vedlo k neplatnosti simulovaného právního úkonu. Za určitých podmínek by však mohl být platný disimulovaný právní úkon. Podle rozhodovací praxe soudů musí být skutečnost, že jde o darování, vyjádřená v písemné formě, jinak darovací smlouva platně nevznikne. Proto v případě, že účastníci uzavřeli simulovanou písemnou kupní smlouvu ohledně nemovitosti, kterou chtěli zastřít darování této nemovitosti, není darovací smlouva platná, pokud nebyla uzavřena písemně az jejího znění není zřejmé, že šlo o darování. Pokud by tedy byla kupní smlouva kvůli důkazům uznána za neplatnou a nebyla by vystavena platná písemná darovací smlouva, obdarovaný by o právo na nemovitost přišel.

Dárce může žádat o vrácení
V případě darování je v zájmu právní jistoty vhodné zohlednit i možnost, že dárce bude v budoucnu žádat vrácení daru. Podle Občanského zákoníku se dárce může domáhat vrácení daru, pokud: „se obdarovaný chová k němu nebo členům jeho rodiny tak, že tím hrubě porušuje dobré mravy.“

Započtení daru do dědictví
V souvislosti s převodem vlastnického práva darováním je také důležité upozornit na § 484 občanského zákoníku, podle něhož při dědění ze zákona se dědici do jeho dědického podílu započte to, co za života zůstavitele od něj bezplatně obdržel. K započtení nedojde v případě, že se jedná o obvyklé darování, což je ale v případě darování nemovitosti v zásadě téměř vyloučeno. Pokud v první dědické skupině nedědí děti zůstavitele, ale jejich potomci, započítává se jim do dědického podílu i to, co od zůstavitele bezplatně dostali jejich předkové. V případě dědění ze závěti se započtení provede, jestliže k tomu dal zůstavitel příkaz nebo pokud by jinak obdarovaný dědic byl neodůvodněně zvýhodněn oproti neopomenutelnému dědici.